土地の共有とはある土地を2人以上で所有すること。しかし共有は権利関係が複雑になることで様々な問題の元となります。現世代の共有者同士の仲が良い場合でも、将来世代においては、「共有地上に建物を建てたい」「共有地を売却して現金化したい」と言った場合に、共有者全員の合意が必要となりますが、実際には意思統一が難しく、処分が困難となった不動産が放置されるといった問題もあります。そのため、現時点において共有を解消して単独所有にすることがお薦めです。

共有を解消して単独所有にするための手法として、次の1～4が挙げられます。

共有となっている不動産などの物を，協議もしくは裁判によって共有状態を解消して，単独所有にすることを言います。
税務上、元々の「共有持分比」と、分割後の「土地価格比」が同一であれば、その分割による土地の譲渡はなかったものとされます。しかし、不整形地や角地の場合等には、「共有持分比」と同一の「面積比」で分割すると、分割後の土地の位置・形状等が異なることで各々の土地価格に差が生じ、その差額分について贈与税がかかる可能性があります。これを避けるためには、不動産鑑定評価を行い「共有持分比」と分割後の「土地価格比」が同一になるような分割を行うのが有効です。

他者の共有持分の贈与を受けたときは、贈与を受けた者は贈与税を申告・納付する必要があります。しかし、贈与税は暦年課税の場合110万円の基礎控除があるため、これを上手く利用して、毎年少しずつ共有持分を贈与すれば、贈与税負担の軽減を図ることが可能です。※登記に際して登録免許税20/1000はかかります。他の共有者に自分の持分を取得させる方法として、通常の持分の売却や贈与のほか、持分の放棄や共有物の分割などの特殊な方法が認められています。こちらの方法を検討すると良いでしょう。共有持ち分の贈与は、相続の経験及び実績が豊富な専門家に相談、依頼をしましょう。

共有持ち分の譲渡は、役所への申請を要するなど、特段の制限はありません。共有持分を有償で譲渡した際に譲渡益が生じると、譲渡をした者には譲渡所得税（約20％）がかかります。譲渡をする場合、いくらで売却するかがポイントとなりますが、この譲渡金額が時価より著しく低い場合、譲渡所得税のほかに贈与税もかかる可能性があるので注意が必要です。他の共有者に自分の持分を取得させる方法として、通常の持分の売却や贈与のほか、持分の放棄や共有物の分割などの特殊な方法が認められています。こちらの方法を検討すると良いでしょう。

互いに共有している2つの土地がある場合、自ら所有する土地の共有持分と他者が所有する土地の共有持分を交換することにより、各々の土地を単独所有とすることができます。交換する場合、共有持分の価額が等価なのかがポイントとなりますが、その際、不動産鑑定評価を利用するのが有効です。

以上より、共有物を解消するための基本的な方法をご紹介しました。

実際には、土地の評価額が高く、短期に解決しようとすると税負担も大きくなるため、上記の手法を組み合わせて、数年で解決していくことが多いです。共有者間で争いがあって手がつけられないのであれば仕方がないのですが、相続時によく分からず共有となり、その後もなんとなくそのままの状態であるということも珍しくありません。

共有の解決は、時間がたつほど解決が難しくなるため、早めに着手することをお勧め致します。「共有物解消」に関するご相談があれば、日本相続支援グループにお気軽にご相談下さい。

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